Conseil Municipal 7 juillet 2010 : Adelshoffen vendu au Foyer Moderne

Gestion calamiteuse. Arrêtons la gabegie!

C'est sur les chiffres avancés par ce texte de délibération que je souhaite revenir.

Je commencerai par m'étonner de l'estimation des domaines: 2 317 450€ en juillet 09 confirmé en avril 2010.

Or l'acquisition du terrain décidée par la Ville en décembre 2001 s'est faite pour un montant de 3 048 980,30€, dans les mêmes conditions de zonage, UX, terrain industriel. Il n'y a pas eu de déflation générale, le prix des terrains est loin de diminuer, surtout à Schiltigheim. Comment expliquer cette dévaluation? Le prix consenti au vendeur en 2001, Heineken, avait pourtant été entériné par les services fiscaux.

La dévaluation depuis 2001 est de l'ordre de 731 530,30€, près de 25%. On peut s'interroger sur cette perte de valeur.

Les seules modifications intervenues entre 2001 et 2010, ce sont d'une part les dégradations du temps – time is money : le temps perdu c'est de l'argent perdu, action naturelle du temps et envahissement végétal mais aussi dégradations humaines: difficile sur une aussi longue période d'éviter les squats, actes de vandalisme et on l'a vu récemment des accidents du type de l'incendie qui a bien entamé la Villa Weber – mais cela n'a pas été pris en compte par l'évaluation des domaines, antérieure.

D'autre part, la démolition très précipitée des divers bâtiments sur le site, les structures industrielles, la maison avec le restaurant rue de Wissembourg, la maison à l'arrière de la villa Weber, le bâtiment administratif, une partie des caves, a indubitablement un effet négatif sur la valeur du bien. La perte sur le plan patrimonial et la moins-value constituée par le saccage entrepris à la fin du mandat de votre prédécesseur et achevé au début du vôtre étaient déjà sensibles, elles sont maintenant en partie traduites par les chiffres.

On ne peut que déplorer le mauvais calcul de l'équipe d'Alfred MULLER, dont vous partagez la responsabilité en qualité alors de 2ème adjoint et de membre, influent, du comité de pilotage Adelshoffen.

Dans l'absolu, ces démolitions pèsent deux fois dans l'escarcelle publique:
1. elles ont coûté 1 067 240€ HT en 2008.
2. elles impactent négativement la valeur du terrain.

Le groupe Auchan ne fait pas la même erreur, qui nous vend son terrain avec les constructions bien en place, au prix fort, en nous laissant la charge des démolitions. Nous y reviendrons.

Mais nous l'avons compris, vous voulez rattraper ces erreurs, en revoyant à la hausse l'estimation des domaines. Mais bien que vous doubliez largement cette estimation pour intégrer le coût des erreurs et des atermoiements supportés par la ville et le contribuable, en passant de 2 317 450€ à 4 761 785€, le compte n'est pas bon.

En effet si l'on met bout à bout tous les éléments chiffrés dont nous disposons, nous sommes au-delà du différentiel que vous établissez. Dans cette transaction la commune est perdante. Les habitants vont encore mettre de leur poche, après avoir subi depuis 10 ans un noman's land en plein coeur de leur ville!

Permettez-moi d'étayer mon propos avec les chiffres que vous me donniez au CM du 23 juin 2009, en réponse à une question orale. Mes collègues et les habitants présents me pardonneront ce détour peut-être fastidieux, mais les chiffres sont à l'honneur ce soir. Et ce n'est pas fini!

Vous rappeliez le coût du concours d'urbanisme à l'issue duquel a été retenue l'équipe menée par le cabinet parisien Faubourg 234: 85 896€ HT.

Vous n'avez cependant pas indiqué le montant des honoraires perçus par ce cabinet. Un avenant à son contrat a été voté le 27 janvier 2009 pour un montant de 34 516,56€, correspondant à 6,04% de la commande en cours de réalisation établie à 157 422€ HT + 275 110€ HT, soit 432 532 € HT, qui n'apparaissent pas dans votre récapitulatif du 23 juin 2009.

Payés en pure perte!

Depuis le CM de janvier 2009, Faubourg 234 a disparu des écrans radars, en même temps que disparaissait leur projet – plébiscité pourtant par la dernière municipalité et par vous-même de façon enthousiaste. Le projet Denu et Paradon s'y est substitué. Quid du contrat avec Faubourg 234? Quel est le coût de la rupture de ce contrat?

Le coût du nouveau concours d'urbanisme, remporté par Denu et Paradon, nous échappe: entretemps le Foyer Moderne est devenu maître d'ouvrage... Ce coût sera imputé au projet immobilier. Soit.

Vous indiquiez le montant des fameuses consultations publiques confiées à l'agence de communication Menscom : 139 069€ HT.

Vous évoquiez le mandat de maîtrise d'ouvrage confié à la SERS par le CM du 15 mai 2007. et détailliez le coût des études: 248 334€, des démolitions: 1 067 240 €, « les frais divers (publication des appels d'offres, frais de tirage, expertise avant démolition, référé préventif) » à hauteur de 24 359€ HT. Vous rajoutiez un acompte sur honoraires pour la SERS de 37 943€ HT, pour arriver à un total de 1 377 876€ HT.

Vous n'aviez pas pu me renseigner sur le coût de la procédure de modification du POS n°5 qui devait permettre de réaliser le projet, pour lequel tous ces frais avaient été engagés. Quel qu'ait pu être son coût, il a été fait là encore en pure perte, puisque cette modification du POS, que vous aviez approuvée et votée lorsque vous siégiez aux côtés d'Alfred MULLER, vous l'avez unilatéralement annulée le 18 novembre 2008. Cette procédure, puis son retrait a valu à la CUS une condamnation certes symbolique de 450€ par le Tribunal Administratif qui avait été saisi par deux riverains et moi-même.

Comme Faubourg 234, la SERS pourtant mandatée officiellement et rémunérée pour l'accompagnement à la maîtrise d'ouvrage a tout à coup disparu du devant de la scène. En dehors de l'acompte sur honoraires versé à la SERS, où en est notre ardoise à l'égard de la Société d'aménagement et d'Equipement de la Région de Strasbourg? Où en est le contrat passé suite au CM du 15 mai 2007?

Vous indiquiez, toujours à l'issue du CM du 23 juin 2009, que la prime d'assurance et l'impôt foncier représentent un coût annuel de 3 570€ et 19 426€, soit annuellement 22 996€ soumis aux augmentations habituelles. Sur cette ligne budgétaire, depuis 9 ans la friche Adeslhoffen aura coûté à la commune plus de 207 000€!

En additionnant simplement les éléments que vous nous avez livrés avec le coût de l'acquisition de la Brasserie, 3.048.980,30€ hors frais de notaire, le prix mis par la collectivité pour Adeslhoffen s'élèverait à + de 4 859 271,30€.

Ce qui correspond, à 100 000€ près, au prix de vente retenu pour le FM.

Mais ce montant ne tient pas compte de nombreuses inconnues dont certaines évoquées plus haut. Je répète: honoraires de Faubourg 234, honoraires de la SERS, frais de rupture de contrat.

Auxquelles se rajoutent le coût des voyages d'études financés par le FM, 2x à destination de Lyon et Châlon en Champagne, la première fois à l'initiative du Maire Muller, la 2ème à la vôtre, l'an dernier à Copenhague et Malmö.

Devrait être prise en compte l'affectation de techniciens payés par la commune sur ce projet à rebondissement: M. Damien Mehl, chargé de mission ad hoc, M. GELB, qui bizarrement ont entretemps disparu de la circulation alors qu'ils étaient les principaux référents de ce dossier.

Sans m'arrêter sur le programme retenu, en substance la réalisation d'une opération immobilière de 200 logements, je m'interroge quant à l'impact sur la route de Bischwiller: les travaux récents, longs, gênants pour les usagers et les commerçants, ont eu un coût non négligeable pour la commune, mais aussi pour le Département, qui suit... - en rongeant son frein lorsqu'une ville engage autant d'argent public sans vouloir réaliser des pistes cyclables... La route de Bischwiller va forcément devoir être rouverte pour s'adapter au nouveau projet, ne serait-ce que pour l'accès aux parkings souterrains. Le contribuable mettra deux fois la main à la poche. Cela ne peut être occulté dans la facture Adelshoffen.

Conclusion : Gestion calamiteuse. Il faut d'urgence arrêter la gabegie.

Ce terrain a coûté trop cher à la collectivité pour être bradé même au bénéfice du FM, dont effectivement les Schilikois sont théoriquement propriétaires à 51%.

En outre sa cession contraint la commun à acheter le Simply pour accueillir la médiathèque, qui passe à vos yeux visiblement au second plan. Alors que c'est elle l'élément essentiel qui permettrait une vraie rénovation urbaine.

Deux mots sur la transaction envisagée: Schiltigheim cèdera à l'euro symbolique à la CUS pour l'implantation de la médiathèque un terrain pour lequel elle devra débourser 2 630 000€ d'acquisition et 428 388€ HT (chiffres de février 2008) pour la démolition, soit un total de + 3 048 980 €. En gros, les 0,6 ha du Simply coûteront au contribuable aussi cher que les 2,5ha d'Adelshoffen achetés en 2001.

Cherchez l'erreur... Quant au dindon de la farce, il est tout trouvé: c'est le contribuable schilikois!

Foyer Moderne : erreur de casting!

Je laisse ouverte la question des missions premières et des compétences propres du FM, qui ne me semblent pas prises en compte à bon escient dans cette affaire.

Je rappellerai simplement le mécontentement qui s'exprime lors des réunions de locataires face à des entretiens d'immeubles et des réparations en souffrance depuis des années. J'évoquerai aussi le danger que fait courir à une structure censée être autonome la trop forte immixtion du politique. J'ai encore présente à l'esprit la faillite de la MAPAD les Pâquerettes, dont le CA était contrôlé par la majorité municipale. Depuis que le Centre Social Victor Hugo a modifié ses statuts pour empêcher les élus politiques de siéger en qualité de membres au CA, les choses se passent mieux, la sérénité règne et les comptes sont excédentaires. La toute récente et regrettable démission de la Présidente de l'OPAS pointe clairement ce travers schilikois, que vous incarnez à votre tour, d'une volonté d'instrumentaliser les associations et structures. C'est toujours contre-productif et décourageant.

Le Foyer Moderne est certes le bras armé de la politique de logement de la commune, mais il n'est pas acceptable que vous l'utilisiez pour détourner du débat public des dossiers de l'importance d'Adelshoffen et que vous engagiez cette société à responsabilité limitée dans des missions d'urbanisme qui ne sont pas de sa compétence. Je m'inquiète également des charges financières que vous lui transférez avec une insoutenable légèreté.

Pour toutes ces raisons nous nous opposons bien entendu à la vente du terrain Adelshoffen au Foyer Moderne.